La location saisonnière de type Airbnb à Marseille est désormais soumise à l’une des réglementations les plus strictes de France .

La ville a mis en place un ensemble de règles contraignantes pour lutter contre la crise du logement, avec des mesures qui s’appliquent différemment selon que vous louez votre résidence principale ou secondaire . Voici un point complet sur la situation actuelle (mars 2026).

Contexte et objectifs de la réglementation

La municipalité marseillaise assume une politique volontariste pour freiner l’expansion des meublés touristiques, face à une forte tension sur le marché immobilier. On compte environ 12.900 meublés de tourisme dans la ville, avec des disparités très marquées selon les quartiers .

Chiffres clés :

· Dans le 1er arrondissement, plus de 9% des logements sont des meublés touristiques.
· Au Panier (2e arrondissement), ce taux peut atteindre jusqu’à 30% .
· On estime à 6.000 le nombre d’annonces illégales.
· En 2023, environ 800.000 voyageurs ont séjourné dans des locations courte durée à Marseille.

L’objectif affiché par la mairie est de « réaffirmer l’usage d’habitation comme priorité » et de remettre des logements sur le marché locatif classique pour les résidents permanents .

La législation en vigueur à Marseille (2026)

Les règles diffèrent fondamentalement selon que le bien loué est votre résidence principale ou non.

Pour une résidence principale

Votre résidence principale est le logement que vous occupez au moins huit mois par an .

· Limitation à 90 jours : Depuis le 1er janvier 2026, la durée maximale de location est abaissée à 90 nuits par an (contre 120 auparavant). En cas de dépassement, l’amende peut atteindre 15 000 euros .
· Démarches obligatoires : Vous devez déclarer votre logement en mairie, obtenir un numéro d’enregistrement unique et l’afficher sur toutes vos annonces .

Pour une résidence secondaire ou un investissement locatif

Si le logement n’est pas votre résidence principale, la réglementation est beaucoup plus contraignante.

• · Un seul logement autorisé : Un propriétaire ne peut proposer qu’un seul logement à Marseille en dehors de sa résidence principale .
• · Autorisation de changement d’usage : Une autorisation préalable est obligatoire. Elle est délivrée pour une durée de quatre ans et doit être renouvelée .
• · L’obligation de « compensation » : C’est la mesure phare. Pour chaque mètre carré transformé en meublé touristique, vous devez créer une surface équivalente (ou plus grande) de logement familial dans le même secteur. Cette compensation doit être issue de la transformation d’un local commercial en habitation
• La compensation doit être réalisée dans le même groupe d’arrondissements :
• · Groupe 1 : 1er, 2e, 3e arrondissements
• · Groupe 2 : 4e, 5e, 6e arrondissements
• · Groupe 3 : 7e, 8e, 9e arrondissements
• · Groupe 4 : 10e, 11e, 12e arrondissements
• · Groupe 5 : 13e, 14e, 15e arrondissements

Une alternative : Transformer un local commercial en logement vous dispense de cette obligation de compensation. Le nouveau logement ainsi créé peut être dédié à la location saisonnière sans contrainte de durée annuelle, sous réserve de respecter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) .

Aspects fiscaux et obligations déclaratives

La fiscalité des locations meublées a également été durcie au niveau national en 2025 et 2026.

· Nouveaux abattements micro-BIC : Les règles ont changé pour la déclaration des revenus de 2025 (faite en 2026) :
· Meublés de tourisme non classés : Plafond de recettes abaissé à 15 000 €/an et abattement forfaitaire réduit à 30% .
· Meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes : Plafond maintenu à 77 700 €/an mais abattement réduit à 50% .
· Taxe de séjour : Les hôtes doivent collecter la taxe de séjour et la reverser à la municipalité. Une taxe additionnelle départementale (10%) et un prélèvement pour la ligne nouvelle Provence-Côte d’Azur (34%) s’y ajoutent .
· Plus-value immobilière : Depuis 2026, les amortissements déduits pendant la période de location meublée sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente .

Sanctions et contrôles renforcés

La ville de Marseille a mis en place une véritable « brigade Airbnb » d’agents assermentés pour traquer les locations illégales . Les premières décisions de justice très récentes (février 2026) confirment la fermeté de la municipalité .

Sanctions encourues  :

· Jusqu’à 50 000 € d’amende pour absence d’autorisation de changement d’usage.
· 15 000 € d’amende pour dépassement des 90 jours de location.
· 5 000 € d’amende pour défaut d’affichage du numéro d’enregistrement.
· Obligation de remettre le logement en location longue durée sous astreinte.
· Amendes de 25 000 € par logement prononcées par la justice pour des propriétaires en infraction.

Bon à savoir : Depuis fin 2024, les copropriétés peuvent désormais interdire les locations meublées touristiques avec un vote à la majorité des deux tiers, et non plus à l’unanimité. Il est essentiel de consulter le règlement de copropriété avant de se lancer . Par ailleurs, depuis 2025, les logements classés F ou G au DPE (passoires thermiques) ne peuvent plus être mis en location, y compris pour de la courte durée .